复盘大盘房企2019西安拿地方式

　　复盘过去，是为了总结经验，让新的一年走的更好、更远。

　　用“一地难求”来概括目前西安的土地市场，一点也不为过。几乎每一家大牌地产企业，在西安都有多个团队在进行项目拓展。

　　其中，有的中国百强房企西安公司已经成立好几年，但尚无一个项目落地。

　　由此可见西安土地市场的竞争激烈程度。

　　当然，也有人会说西安过去1年时间不是还有流拍的地块么。对于流拍，我们更应该分析流拍背后的原因。

　　总之，只要是没有明显短板的地块，就不会流拍;只要是定向挂牌的开发商想摘地，就一定能摘，没摘，那是因为某些因素还没谈拢。

　　刚刚过去的2019年，碧桂园、万科、融创、中海、绿地等一线房企，以及阳光城、旭辉、中梁等着几年增速比较快的房企，弘阳、荣安等新进入西安的全国性房企，高新、天地源、紫薇、西部机场、沣东等西安本土房企，在土地市场均有收获。

　　不管是通过公开拍卖获得土地，还是通过并购、合作开发，或者是代建的形式，手中有“粮”、心中不慌，有地才能继续在这座城市走下去。

　　公开竞拍，高溢价地块频现

　　在2016年底之前，西安市场上90%以上的土地交易都是定向挂牌、底价成交。

　　在我印象中，2010年到2016年这几年时间里，西安市场上进行公开拍卖的土地聊聊无几。能够数得上的，无非就是2011年初铁锋当年摘得的长安樱花广场地块(后来转手给了佳龙，目前还没亮相)，22家开发商、137轮报价，当时那块地拍出了1072万元/亩的地价，成为西安单价地王。那一年，我写了一篇《1072万每亩，是炒作?还是疯狂?》

　　另外一块公开拍的地，就是2013年底，海亮9.92亿元拍得西沣路3宗开发用地，溢价率45%，这个项目成为海亮进入西安的第一个项目，也就是后来的海亮·新英里。

　　不过，到了2016年底，以东二环陕建机厂地块拍卖为标志，西安市场上除了补办手续的地块外，基本都是公开拍卖。当然，这其中有的地块是为了定向让某家企业摘，一般会设置复杂的约定条件。

　　但不管怎样，西安土地公开拍卖总算到来。让有实力的企业有机会拿到好地块，而不是浪费在一些小型房企手中。

　　回顾刚刚过去的2019年，西安市场上(含西咸新区)通过公开拍卖溢价成交的地块包括：

　　正荣在大明宫板块拿地，中梁地产、新城控股、万科地产、际华园在秦汉新城拿地，金地集团在空港新城拿地，阳光城、金地集团在泾河新城拿地，沣东地产在沣西新城拿地，西北绿城在能源金贸区拿地，中海、招商、紫薇、天地源、高新、西部机场在高新区拿地，荣安地产、合景泰富在城南丈八东路与东仪路交汇处拿地……

　　对于开发商来说，公开拍卖拿地的优点是对于所有的参与竞拍者机会均等。但是，不足在于竞争最为激烈，真的是拼实力、拼钱，更多的时候笑到最后的不是国企就是央企。对于民营企业、小型房企，一般是玩不起的。

　　合作、并购，低调进行

　　在这里需要解释的是，这里提到的合作、并购形式的项目，都是目前已经公开的。还有一些没有公开的，由于涉及到上市公司的信息披露、商业保密等，虽然我知道，但在这里就不公开提了。

　　在2015年9月份融创牵手天朗之前，西安市场上虽然也有收购、合作开发，但总体上来讲关注度不够。

　　自从融创牵手天朗之后，大家发现，原来还可以这么拿地实现曲线进入一个城市。

　　有意思的事情上，这两年西安市场上的收购、合作开发拓展项目都是低调的进行，在项目没有亮相之前，很多开发商不愿意对外披露。究其原因，据说是为了避免友商去以更高的价格抢项目。

　　回顾2019年，中梁在空港新城的项目中梁·国宾府，万科在浐灞新添的2个项目、在咸阳秦都高铁站新添的项目，阳光城在大明宫板块的项目阳光城·檀悦，中南在大明宫板块的项目中南·君啓，奥园在子午大道的项目奥园·和悦府，金科、远洋在北辰大道的项目金科·博翠天宸、远洋·御山水，龙湖在桃花潭板块的新项目龙湖·新壹城，金辉在长安的两个项目长安云筑、凤栖云筑，融创在高新的项目珺庭府、在凤城四路的项目，碧桂园在航天城的项目、高铁新城的项目……等等，都是通过这种方式。

　　其实，回顾过去几年，西安市场上对于并购、合作开发玩的最6的，除了融创，就是龙湖。这几年，龙湖在西安新增多个项目，但你会发现不管是天鉅、紫宸，还是景粼天序、新壹城，或者是咸阳的彩虹郦城，都是通过收购股权合作开发的形式。在土地公开拍卖市场上，你很少能够看到龙湖的身影。

　　并购、合作开发这种方式，可以对市场上的存量土地进行充分开发。另外，通过企业之间的资源、优势整合，实现1+1>2的结果。

　　法拍，又一种捷径

　　2019年，大牌地产商在西安市场上的拿地方式，还有一种就是法拍。这种方式，此前很少有开发商通过这种方式拿下，但2019年，旭辉、东原先后通过这种方式高溢价拿地。

　　2019年4月份，已经闲置了10年的鲁能浐灞地块迎来二次司法拍卖。最终，经过110轮报价，这块地最终被旭辉以12.34亿元拍得!溢价率54.25%，折合地价893.8万元/亩。这个项目，也便成为继旭辉中心、旭辉荣华公园大道、旭辉·国悦府、旭辉·江山阅之后，旭辉在西安的第5个项目。

　　2个月后的6月25日，东原地产通过司法拍卖竞得位于浐灞北翼未央湖板块63.53亩的住宅用地。该地块位于未央湖公园西侧，面积42350.8㎡(折合63.5262亩)，用途住宅用地，起拍价/评估价2.35亿元，最终成交价4.82亿元，溢价率为105%，折合楼面地价7388元/㎡。这个项目成为东原在西安的第2个项目。

　　法拍拿地后，将涉及非常复杂的手续关系。因此，2019年这两个通过法拍拿到的地块，项目目前还都没有亮相。预计2020年大概率会亮相。

　　到了2020年，开发商在西安市场上拿地的主要方式无非还是上述几种。当然，有的开发商则依托于品牌、产品、营销方式，通过代建的形式，通过销售额并表在西安做大规模。还有一种玩法，那就是明股实债，品牌开发商然后再收取代建费，当项目开发完毕的时候，股份也就退出了。

　　而对于还没进入西安市场、准备进入西安市场的开发商来说，只能说不管是公开拍，还是并购、合作，拿地会越来越困难。2019年，有几家外阜房企在西安土地公开拍市场多次亮相，但到年末的时候依然颗粒无收……

编辑:程成