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西安真的需要这么多“豪宅”吗?
来源:西安房哥 时间:2020/04/27 17:34

  前阵子,西安公示今年第三批商品房价格,大面积,2万+,3万+的开始集中上市,也给广大中介兄弟又一个卖房的素材,你看西安房价3万+了,你还敢等吗?

  虽然高价盘集中在一些河景大平层和主城区洋房上,属于少数人的稀罕物,但从陆续几次的价格公示看,住宅“豪宅化”的趋势却是很明显了;

  以至于有不少人感叹,在家被圈了一个月,发现西安人有钱了;真有还是假有并不清楚,但房子的价格却是蹭蹭向上涨。

  住宅豪宅化

  虽说从去年开始,主城区大平层出现了集中的爆发,16000元/㎡,140㎡朝上基本是标配,且呈现出多点开花的趋势,但在今年,显然是加速了,越来越多20000+,200㎡的楼盘陆续上市,沣东,长安,未央湖,浐灞,高新多点供应;

  不单单是面积大,价格高,所占据的供应比例也是非常大,以此次第三批为例,7个改善盘共计2845套房子,洋房小高层为主,价格区间在16000-23000元/㎡之间,占据公示总房源数的72%;

  在西安这是不多见的,并且这么高的价格能批下来,也是不多见的,西安的限价政策放松了吗?

  隐性房价

  成本决定价格,供需决定市场的道理,在这里来解释就很清晰了,高价盘一般分为四类:

  一种是综合成本高的,比如接盘城改,配建要求多的;受制于拿地成本,容积率限制,只能做改善项目;最常见的就是主城区容积率不低的这些大平层,均价16000起步的;

  第二类是拿地价格高的,比如一些地王,占据很好的位置,土地稀缺,做改善溢价高,比如此前的东二环陕建机厂,金泰青龙寺地块等;

  第三类是定位豪宅的,诸如别墅,叠拼洋房等,用料好,逼格高,属于少数人的需求;

  最后一类就是新房奇缺的地方仅剩的老盘,或者绑定了上学等卖点的公寓,诸如此次的香榭御澄,地处高新,均价已经在30000+,且房源众多,达到了979套;

  这些里面,多多少少都能看到高成本的身影,有的是地价,有的是配建,有的是学校资源等,都说地价是房价的影子,土地是城市的根基,现在的商品房供应现状,土地供应造成的影响极大。

  从购买者的角度,看到的是房子,但实际上房价里已经为社会买了单,比如主城区的停工城改盘,在新开发商拿地后,安置成本势必要算到开发成本里,最终体现在房价和产品上;

  比如新拿地商品房项目须至少配建总面积15%的公租房,拿地需配建学校,商业,酒店等等,这些社会公共配套,通过拿地条件的设置,最终逐一折算在房价里,也可以理解为你看到的配套,无论自己使用与否,都已经是提前买过单的。

  改善偏多

  按照常理讲,西安刚需居多,首套房居多,开发商理应投其所好,建设最大购买受众的房子,但实际并不是,无论是商家,还是消费者,都是跟着城市的步伐在走,城市要开发新区摊大饼,城市要修地铁,城市要建公园,钱从哪儿来?于商家是土地,于业主是房子。

  房子钢筋水泥是不值钱的,且不说住70年,30年后早已未老先衰,属于生活资料;土地是值钱的,是生产资料,最终在“有限”的土地价,开发商做的就是寻找最优解,达到成本和市场的多重平衡,即市场需求让步于成本,什么挣钱搞什么;

  这也是为什么西安新建商品房高低配的小区越来越多,高层里连廊户越来越多,主城区大平层越来越多,洋房豪宅越来越多,已经多到消费透支,多了看得起买不起的地步;

  如果是别的商品,诸如手机,汽车,奢侈品,影响并不大,毕竟各有市场,且各有保障,但房子不一样,钢筋水泥的居住空间背后是上学,养老,工作,生活等生存问题;

  因此商品房的供应,价格牵动的就是每一个人的神经,尴尬的地方在于,我们能看到,但改变不了什么,即便这是一个不算正常的市场,但依旧左右着大多数人的生活。

  跳出西安,一个正常的市场是怎样的?房子毕竟是商品,价格不同等级不同是很正常,大家各自有自己的舒适生活圈;我们一般以豪宅,改善,刚需,保障四类区分,分别对应不同的收入和居住需求;

  且未来的市场一定是保障房占比高高于商品房的市场,比如深圳在18年的房改中就提出了未来商品住房比例将仅占40%,而保障性住房将占60%。

  但从西安来看,豪宅改善的占比是明显多于保障和刚需的;3万+以上的顶尖豪宅,数量会有但不会过多;

  大量的比例都集中在140以上,16000+朝上的改善盘里,以主城区大平层和新区洋房为主,当然了能这么盖,也是开发商综合容积率,利润,密度要求后得出的最优结果;

  也可以看得出,未来几年内,换房求改善的趋势也是这样,即老区往高住,新区往低住;

  这类盘的供应量在此后只多不少,但实际的购买力也是明显疲软的,西安大多数人的收入,在应对140平朝上,16000单价时,还是捉襟见肘的,很多人属于被迫改善,即无房可选,只能假装自己有钱了。

  动辄10000+的月供,多数家庭亚历山大,碰上疫情这种黑天鹅,工资要跟不上,这样的房贷可谓是烫手山芋。

  我们虽然建议大家在能力范围内买最大面积,但前提是收入有保证,月供最多不超过家庭总收入的一半。

  保障不足

  而除去豪宅与改善盘之外的,就是刚需自住为主的市场,包含保障房和普通高层,我们分开说;

  其实从去年开始,12000+附近,110平附近的高层大多在经历着摇号难的境地,尤其是占据了地铁口,学校等资源的老盘,市场趋势上,这类属于卖掉一套少一套,毕竟拿地早开发成本低;

  而补货的同类产品,数量和质量还是不太够的,数量上被改善盘碾压,质量上主城区越来越少,新区虽然有货,但没人,刚需选择主城区并非执拗,而是因为工作,生活,出行无替代方案;

  可能从每个月共计的总的房源量上供应和需求是匹配的,但实际上80%的人都集中在20%的项目上,摇号难依旧是常态,但也是最后的上车机会。

  再看保障房(限价房),本身属于保障住房,也叫两限房,不仅限地价房价,还限制户型,虽然说属于保障房,但本质还是属于商品房,拥有商品房产权,在满足入住五年的条件下,可以正常交易,买卖是可以的,不能继承赠与;

  和商品房相比,限价房在土拍时候就已经被限定了房价,建设标准和销售对象,价格比经适房高,但比商品房低;

  前些年,因为西安整体商品房价格低,导致限价房关注的人少,但在目前房价高企,摇号困难的情况下,有商品房产权但价格更低的限价房又被关注起来。

  西安各种有门路能买到限价房的骗局一次次被揭穿,但受骗者又前仆后继,足见关注之深,有很多人都是手握限价房购买资格多年,但一直买不到房,眼看房价上涨,既不敢放弃限价房名额,又不敢去买商品房,夹在中间左右为难。

  虽然每次放出的房源数都很客观,但身边很多人反映,都是公布计划,没有真正卖的;比如十里锦绣,预计2020年上半年可达到预售条件,丰硕佳园二期和正尚盛世家合二期预计2021年初可销售;

  而百姓家园与鸿基新城还在立项,没有开工;珠江新城还在办理规划手续,未开工,算上规划中和未开工的,从17年下半年开始,两年时间西安城区的限价房就一直没有新房源上市,处于断供的状态,而根据统计西安已经立项的,未销售的存量经适房、限价房项目有15个,总套数约2.5万套。

  总结下来,西安现有的城市住房供应里,豪宅和改善明显偏多,刚需紧张,保障房断供,最终造成了看得到,买不起,看得上,买不到的尴尬境地,住宅豪宅化解决了土地收入,城市配建,但却进一步加剧了购房成本;

  这也是为什么每一次价格备案公示后,大家吐槽多于期待的原因,豪宅上市不可怕,国人天生是爱围观的,买不起看看也美,但前提是买得起的商品房供应量要跟上,大多数人还是要先解决有的住的现状,再谈住的好的未来。

  房哥有话

  西安作为蓬勃发展的城市,豪宅必然要有的,高端产品也会拔高开发商的水平,加剧市场竞争,但保障类住宅也要跟不上,而对大多数人而言,刚需还得早点买,毕竟……

  愤青已老,经验之见,喷骂没用,硬刚没用,屋檐之下,调整自己,适应规则,冷静判断,顺势而为,顺势而为,顺势而为!

编辑:程成


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