楼面价13469元/㎡，地价是不是房价的影分身?

　　房价涨了以后，大众对于土地的关注可远强于房子，尤其是但凡有地王出现，必然奔走相告，恨不得告诉身边所有人西安房价要上天了，我想说的是歼20刚飞，C919还没量产，房价着什么急?

　　面对昨天楼面价13469元/㎡地王，最激动的还是卖房的，苏宁的置业顾问发我，新地王，这边价格在明年初预计价格3万+，现在买苏宁就是捡便宜，你瞧这脑袋多灵光?

　　高新地王

　　但事实证明，这确实是一条惊爆消息，短短一个小时内，微信上问我怎么看的人，比平时付费来咨询楼盘的都多，楼面价13000多，未来房价能不能破3万我不知道;

　　但我明白的是曾经不靠地产的高新，现在反而地王频出了，与房价的攀升相比，西安在运作土地上的能力比十年前强了太多，曾经我们都说地价是房价的影子，但如今它已经成为了影分身，即既能看到也在行动了。

　　地王过往

　　三年以前，没人觉得软件新城是一个好地方，除去天天软件园上班的人以外，大部分人的目光甚至跨不过西三环;这种变化发生在19年三月，高新地产以13482元/㎡的楼面价竞得软件新城147亩优质居住用地; 　　在我们熟知的历次地王中，价格是最高的，此后招商蛇口89亩，楼面价11447元/平，天地源149亩，楼面价9704元/平;中铁建87亩，楼面价10729元/平，再到这次隆基泰和13877元/平; 　　与软件新城低价走高的则是周边新房的价格，苏宁云著备案价17530，卓越坊17916，紫薇西棠16009，并且开盘还有折扣，土地市场的火热和购买市场的平淡，看似不和谐，但并不冲突，地王真能带动房价上涨吗?未必!

　　举几个地王的例子，我从业经历中印象最早的是海亮13年在西沣路拿的地，2013年，西安市场最惨淡的时候，海亮地产以近10亿价格拿下西沣路155亩地王，这块地就是之后著名的高新性价比之王——海亮·新英里;

　　当年销售价格7200左右带装修，同年新房市场，高新丈八北路沿线，西沣路周边同样这个价格，地王名号很响，效果平平; 　　

　　                                                                                                                                                  (15年地王，现合能公馆)

　　15年，长安区地王，即现在合能公馆地块，当年151亩，折合楼面地价2854元/平，总价7.45亿，这些都是位置不错，自然诞生的地王;

　　再往后就是融创东二环，137亩地总价18.5亿，楼面价7212元/平;金泰48亿摘青龙寺388亩，楼面价9177元/平; 　

　　                                                                                                                                                (青龙寺地王恒志云都地块)

　　恒志青龙寺59亩地，楼面价8785元/平，也就是现在的恒志云都，融创和恒志最终的面世价格基本在两倍以上，且卖的挺难但成绩挺好。

　　这些地块的共同卖点都是位置绝版，周边基本无新房，主城区核心，配套齐全，医院高校等群体购入多，这也是开发商拿地时候的逻辑。

　　拿地逻辑

　　尤其是西安土地严格控制出让量的现在，对于开发商而言，房子卖不出去不担心，手头没地才担心，作为一个高周转行业，巧妇难为无米之炊的苦可谓淋漓尽致;

　　这两年西安新进不少全国头部开发商，比如朗诗，远洋等，但一直面临缺地尴尬，最终面世的项目要么微型盘，要么远郊;主城区好的地块一直在头部几家手里，每年销量的排名其实就是土地储备量的排名;

　　 　                                                                                                                                    　(2019西安开发商拿地量)

　　对于土地的焦虑让开发商开始接触主城区城改，开始合并开发，开始接受大量配建要求，开始接受高地价;

　　只要有地，不怕成本高，转型走精品开发，不快销，上推广，上渠道，无非就是卖的慢一点，总比无房可卖要幸福;

　　一个再强的开发商，在新落地城市迟迟没有项目的话，再好的产品也只能落得团队就地解散的结局。

　　当然，作为世界上最精明的群体之一，开发商拿地也是要算经济账的，透支购买力也要看区域，西安消费最强的二环内，曲江，高新，包括可以讲故事的沣东，沣西都是重点;前者购买力充沛，后者竞争小。

　　高新价值

　　这其中，高新既是房价最保值的，也是土地最稀缺的，如果没有软件新城今年的大量公司，高新基本无地可供，这背后自然是高新上万家大中小企业的支撑，以及几十万工作人口的消费需求在支撑;

　　这也是为什么高新但凡有土地挂出，竞争人数只多不少的原因，仅这次地王的竞拍中，就包括22家房企，招商，中海，保利，龙湖，绿城，金地等市场头牌都在参与;

　　纵观西安所有区域，也只有高新能有这样的底子撑得起这个价格，作为产业造城的区域，不举太多数据，单单高新建学校的手笔就无人能力，这还只是在基础配套的一项投入，往大了说，能同时拓展软件新城和高新三期，同步进展飞速的也只有高新;

　　这就是开发区的优势，有最好的政策支撑，最灵活的体制，最高的服务效率，以及最小的城市历史负担;上阵一身轻，还都是赚钱的行当，发展不快才见鬼; 　　

　　                                                                                                                                   (2019年上半年区县生产总值，来源：悦西安)

　　诞生于雁塔之上的高新，现在已经形成囊括雁塔，长安在内的近679平方公里的超大园区;2019年上半年的GDO收入中，七个开发区中，高新区862亿，第二名经开区339亿，曲江139亿，最后的航空基地11亿;

　　诚然GDP不能说明所有，但高新这半年863亿的收入中，卖地的成绩并不突出;但上万家企业却贡献了远超其他开发区区域之和的收入;再往细了说，就是产业，人口，消费的支撑; 　　

　　                                                                                                                                                   (高新云水公园实景)

　　众多开发商敢于高价软件新城拿地，不单单是省图新馆，云水公园，软件园这些看得见的配套，而是隐藏在这个区域内的强大消费能力;在房住不炒的地产下行时代，开发商虽高喊活下去，但拿地却一个比一个积极;

　　也确实，土地才是一个城市最稀缺的资源，房子是快消品是不值钱的，但以房子为圆心，周边是成熟的产业园，地铁，教育，商业配套，这些是很值钱的，属于城市稀缺资源，地产的开发过程就是一个将房子与城市稀缺资源绑定在一起的过程。

　　房价本质

　　房价越高的地方，区域面貌越好，区域面貌越好的地方，房价越高的可能性才高;前者的典型就是曲江，后者的典型高新越来越像，只不过高新的区域面貌不单单是环境，而是产业，配套，教育的综合指标;

　　西安再怎么发展也是中国的一个城市，土地也罢，房价也罢，政策也罢，始终跟着一线城市在走;即便消费收入还达不到，但作为顶层设计者，不过是时间的问题;

　　深圳，上海房价能坚挺在5万，6万，单论房子的价值能有多少，老小区，筒子楼并不值钱，值钱的地方在于更好发展机会，更宽的视野，更公平的竞争，以及想象无限的未来;

　　而想要获得这样的城市环境，定居下来，就需要通过房价去买单，这是城市化发展的必然过程;城市运作和开公司是一样的，大家都是通过提供公共服务赚取收益，都是有偿的;

　　只不过前些年，西安对于土地的运作手法并不成熟，各区压价严重，让大家以为公园，商业，地铁，园区这些资源都是本该有的;

　　但自从土地统一收储，大量人才落户后，这些原本该有的资源变成了有偿使用，通过拍地，卖房去兑现出来，现在主城区大平层就是案例，16000+高价的背后卖的就是别人没有的学校，别人没有的地铁口，这些是生活所需，自然会有人买单; 同时土地容积率的降低，相当于将成本分摊给房价，最终形成倒逼开发商产品升级的效果。

　　地价影子

　　房价的本质是地价，是土地财政， 西安房价真正涨的时候恰恰也是土地市场变化的时候，供需决定市场，在此体现的淋漓极致;

　　除了上述对于城市资源的运作，大量配建也是近两年土地出让的主旋律，以昨天软件新城这块地王为例，15%的公租房配建外，还有4亿多的公办学校建设资金;

　　对于卖地方，通过控制土地，提高价格，不仅提高了土地溢价，同时还解决了公办学校建设资金，公租房建设资金，一举多得;只不过最终的成本是分摊给每个购房人身上了，这就是我们常说的个人买房为城市建设买单的道理; 　　不得不说，西安对于土地的运作手法越来越熟练了，这一点确实在向一线看齐，而高新的底子和热度，还是撑得起这种运作的;

　　换句话说，如果一个城市产业最强，收入最强，配套最强的区域，都挤不出一个地王，那么其他区域情何以堪，高新本身就是整个西安的窗口，纵然一宗地王不会影响整个市场的房价，但城市高度得先提起来;

　　至于之后开发商高价拿地的房子能否卖出去，就是市场规律了，你降价也罢，你折扣也罢，就不关土地的事儿了，卖不出去总有人理解是消费不行，产品不行，营销不行，真正关心成本的人又有多少呢?

　　落得最不好的结局无非高成本低售价，降标交房，这个帐就得开发商自己算了;

　　而顶层要做的是在目前疫情持续，百业待兴的情况下，如何止损，卖地确实是最快的钱，这也是为什么总有人问疫情后，为啥限价明显放松的原因;这本身就是给市场的信号，限价送了，开发商才敢积极拿地，西安目前正是大建设阶段，地铁，公园，学校背后都得要钱。

　　在这种发展压倒一切面前，刚需买不起房，房价上涨吐槽多的声音就被淹没在城市发展的滚滚洪流中，城市通过能力在不断筛选人，房子通过价格不断筛选用户，商品房的本质，还是卖给买得起的人，而非需要的人……

编辑:程成